Casas modulares para solucionar crisis de vivienda asequible. «Modular» no es un producto de construcción. Es un proceso de construcción. Esto según Tom Hardiman, director ejecutivo del Modular Building Institute (MBI).

Dicho instituto incluye a más de 350 compañías involucradas en la fabricación y distribución de edificios modulares, incluidas viviendas multifamiliares.

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El edificio modular se construye en cajas por dificultades para adquirir vivienda

El edificio modular se está construyendo en cajas«, dice Hardiman. «Se reúnen los materiales en una ubicación fuera del sitio para crear cajas volumétricas. Luego se transportan al lugar de trabajo, donde se ensamblan«.

Pero ¿por qué modular y por qué ahora? Una razón es la crisis al poder optar por una vivienda.

En los Estados Unidos, «los precios de la vivienda tanto para propietarios como para arrendatarios suben a pasos agigantados en comparación con los salarios«, dice Carol Galante. Ella es profesora distinguida en Vivienda Asequible y Política Urbana en el Terner Center for Housing Innovation de la UC Berkeley, donde también es directora de facultad.

La diferencia entre salario y arriendo para familias de bajos ingresos crea una dificultad de acceso a la vivienda de proporciones épicas, dice Galante.

Un análisis realizado en 2017 por la National Low Income Housing Coalition informó que EE.UU. tiene una escasez de 7,2 millones de viviendas para arrendar a familias de bajos ingresos.

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Esto significa que 71% de esos hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en vivienda. Las autoridades recomiendan no gastar más del 30%.

Para llegar a fin de mes, los arrendatarios con grandes gastos hacen sacrificios significativos en otras necesidades básicas«, incluidos los alimentos, el transporte, el cuidado de niños y la atención médica, según informa NLIHC.

Crisis de hipotecas de alto riesgo

Galante atribuye la subida de los arriendos a una «tormenta perfecta» de condiciones. Esta incluye la crisis de hipotecas de alto riesgo, que continúa inundando el mercado de arrendatarios.

Se suma la afluencia urbana de trabajadores calificados, cuyos altos ingresos en relación con familias de bajos ingresos han subido las rentas. Y los altos costos de construcción, que aumentan a medida que los materiales se vuelven más caros y la tierra y la mano de obra son más escasas.

Aunque un problema tan complejo exige numerosas soluciones, la construcción modular parece prometedora. Avanza hacia un punto de inflexión con una generación de nuevas empresas que aportan una mentalidad de fabricación a la construcción multifamiliar.

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Construcción modular como solución a la crisis de vivienda asequible, Cortesía de King County, a través de Redshift
 Cortesía de King County, a través de Redshift

Ventajas de la construcción modular

Ladrillos y automóviles LEGO son analogías comunes para la construcción modular. Al igual que las estructuras de juguete, los edificios pueden configurarse de cualquier manera, con estructuras prefabricadas en cadena en una fábrica.

Los beneficios son múltiples. El principal de ellos es la velocidad. «Estamos hablando de programas de construcción de entre 30% y 50% más cortos«, dice Hardiman, cuya compañía se basa en herramientas como Autodesk BIM 360 y Revit.

En un sitio tradicional, haces todo tu trabajo de base. Luego empiezas a construir el primer piso, luego el segundo piso, y así sucesivamente. Con la estrategia modular, el edificio se está construyendo fuera del sitio mientras se está haciendo el trabajo de cimentación«.

Una construcción más rápida significa una solvencia más rápida. «Hay ventajas importantes en el flujo de caja«, dice Hardiman. «Si soy una autoridad de vivienda o una constructora multifamiliar, puedo conseguir que los arrendatarios se muden antes«.

Cortesía de King County, a través de Redshift
Cortesía de King County, a través de Redshift

Construcción modular reducirá los costos

La construcción modular no solo acelerará los ingresos. Con el tiempo, también podría reducir los costos. «Cada vez que se repite un proceso de fabricación, se mejora«, dice Roger Krulak, CEO de FullStack Modular, fabricante de edificios modulares de alta y mediana altura con sede en Nueva York.

Aunque no todos se parecen ni tienen el mismo programa, todos los edificios modulares parten de una misma base general. Debido a que se están repitiendo los mismos procesos una y otra vez, se obtiene eficiencia y eso puede reducir los costos«.

Hay ventajas laborales. «Los contratistas ya no pueden encontrar mano de obra calificada, especialmente en áreas urbanas«, dice Hardiman.

Muchos trabajadores de la construcción abandonaron la industria durante la Gran Recesión y nunca regresaron. Los que se quedaron envejecen y no están siendo reemplazados, ya que los más jóvenes son reacios a las demandas físicas y logísticas de la construcción tradicional.

Si se industrializa la construcción, realmente se encontrará quién quiera trabajar en la industria«, dice Galante, quien también se desempeña como director del Laboratorio de Innovación de la Vivienda en Factory_OS –un fabricante de viviendas multifamiliares modulares con sede en Vallejo, California.

«Es mucho más fácil llevar mano de obra no calificada y capacitar a personas dentro de una fábrica. Y en mejores condiciones de trabajo se puede ir y volver del mismo lugar a la casa todos los días y las fábricas se estructuran ergonómicamente para evitar el desgaste físico de los trabajadores«.

Cortesía de King County, a través de Redshift
Cortesía de King County, a través de Redshift

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Fabricación asequible

Las cosas que hacen que el edificio modular sea atractivo para las inmobiliarias también lo convierten en una solución ideal para viviendas asequibles.

La velocidad de construcción significa que los edificios modulares pueden aumentar la oferta de viviendas rápidamente. Esto tiene un efecto moderador en las rentas.

Ya estamos viendo esto en San Francisco. Los arriendos se están estancando en el extremo superior del mercado gracias a algunos edificios nuevos que se han puesto en funcionamiento en el último año«, dice Galante.

Los edificios modulares pueden tener un efecto dominó en todo el mercado. Cuando la oferta reduce los arriendos de lujo, más personas pueden pagarlas. Esto reduce la competencia y el costo de las viviendas de ingresos medios. «Cuando más personas pueden darse el lujo de ir a viviendas nuevas, se elimina la presión sobre el resto del mercado residencial«.

En el extremo inferior del mercado, una mayor eficiencia puede ayudar a las autoridades a construir más viviendas con menos dinero.

Por esa razón, muchas ciudades son optimistas sobre las perspectivas modulares. Entre ellos se encuentran lugares concurridos y de gran demanda como Nueva York y Seattle.

En Nueva York, el Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas lanzó un programa piloto de construcción modular en la primavera de 2018.

Posteriormente, lanzó una solicitud de propuesta para el diseño, construcción, gestión y el desarrollo de viviendas asequibles de uso mixto en Brooklyn.

Cortesía de King County, a través de Redshift
Cortesía de King County, a través de Redshift

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Proyectos piloto modular

En Seattle, el Departamento de Servicios Humanos y Comunitarios del Condado de King también lanzó un piloto modular. Comprende tres proyectos separados de viviendas asequibles.

La primera es una asociación con la ciudad de Shoreline, Washington. Comprenderá de 80 a 100 unidades de vivienda que se construirán fuera del sitio. Luego se instalarán en los cimientos de hormigón construidos en el lugar.

El segundo consistirá en 20 «microviviendas» de solo una habitación que serán apilables y portátiles. Ocuparán pequeños pedazos de tierra en las que no cabrían los proyectos de viviendas tradicionales.

Cada unidad costará un estimado de $150 mil en comparación con $350 mil para una unidad típica en el Condado de King.

El proyecto final será un albergue para personas sin hogar en Seattle. Consta de 72 camas en nueve dormitorios, distribuidos alrededor de un patio central. Estarán junto con instalaciones de higiene, lavandería, cocina y oficinas de administración.

Nuestra escasez de viviendas asequibles en el Condado de King es de alrededor de 90 mil unidades, y eso es en un condado que tiene alrededor de 370 mil unidades de vivienda«, dice el Gerente del Programa de Vivienda Mark Ellerbrook.

Aún está por verse si la vivienda modular tendrá éxito. Sin embargo, por el bien de las familias de bajos recursos, Hardiman dice que los gobiernos y las inmobiliarias deben darle una oportunidad. «No ofrecemos una solución milagrosa», concluye, «pero me gustaría estar en la mesa diciendo: ‘Podemos ayudar'».

Casas modulares para solucionar crisis de vivienda asequible

Fuente: Plataforma Arquitectura – Chile

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